剑法在土地市场上演“动物凶猛”

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剑法在土地市场上演“动物凶猛”

剑法在土地市场上演“动物凶猛”-第1张

今年以来,频频收购大量土地的剑法地产成为“黑马”的代言人。

日前,建发地产一天内斥资101.2亿元收购厦门土地。据中央参考所统计,今年前五个月,建发地产在土地市场的投入为531亿元。算上6月10日拍摄的厦门地块,公司今年收购的土地金额已达632.2亿元。

据悉,建发地产的母公司是建发股份(600153。SH)。与其他房地产企业不同的是,虽然建发的房地产资产规模不小,但房地产收入在公司总收入中的比重并不高。

建发股份今年一季度营收1070.9亿元,其中供应链运营板块1019.7亿元,房地产51.18亿元。按年计算,2020年,建发股份收入4329.5亿元,供应链收入约3505.3亿元,房地产业务板块收入824.15亿元。

但是从资产规模来说,房地产和供应链资产的比例是相反的。根据建发股份发布的数据,截至今年3月31日,公司总资产为5028.53亿元,其中供应链运营板块总资产为1144亿元,房地产业务板块总资产达到3884.5亿元。

“房地产资金占用大,流动性差,供应链业务的大量资金流动会支撑房地产,这可能是公司今年敢于大举扩张的重要原因。虽然其供应链业务会支持房地产行业,但如果扩张速度太快,步骤太大,可能会出现问题。”上海房地产中介分析师告诉记者。

前五个月公共土地收购金额超过碧桂园(9.59,0.02,0.21%)

6月10日在厦门举行的第二次集中供地出让活动中,建发经过与万科、保利、金茂、钟君、徐汇等7家房地产企业的激烈竞争,以53.1亿元、2.83万平方米的价格拿下了厦门市湖里区婺源湾区的综合地块。土地底价5万元/平米左右,费率24.36%。

根据转让文件,该地块商品房平均售价不超过71800元/平方米,并明确配套车位售价由政府相关部门指导,车位不得捆绑销售。

“这个价格可能不会亏本,但是拟定的开发应该是高端项目,周期可能更长。另外资金占用大,整体开发成本不会低。而且政府部门严格限制售价,利润不要太高,会对业务运营造成一定的挑战。”上述房产中介分析师告诉记者。

同日,建华以48.1亿元拿下厦门海沧区马銮湾地块。该地块底价约为31500元/平方米,升水率高达37.8%。

6月11日,建发股份有限公司董事会的一名工作人员告诉记者,该地块被建发地产占用。"相关公告将说明征地情况."

业内人士告诉记者,建发股份的房地产业务主要通过两个房地产平台进行:建发地产和联发集团。

根据天眼超信息,建发集团持有47.38%的建发股份股权,而建发股份持有建发地产54.654%的股权,建发地产是建发地产的最大股东。同时,建发集团又持有建发地产45.346%的股权;在另一个房地产平台联发集团的股权结构中,上市公司建发股份持有联发集团95%的股份。

根据嘉里的数据,联发集团2020年的销售额为329.5亿元,在全国房地产企业中排名第78位。建发地产去年销售额1232亿元,排名第23位。

“联发科集团虽然规模不小,但剑法股份最重要的平台是剑法地产。在这两个房地产平台中,联发集团也在寻找扩张机会,但从实际情况来看,建发地产的势头

关于建发地产大规模收购土地是否会增加上市公司的财务压力,建发股份表示,影响相对有限。

“虽然我们房地产的资产规模大于供应链,但是从收益的角度来看,供应链的业务规模也不小。我们的房地产业务有相当一部分是通过建发地产进行的

,房地产投资开发及营收的并表,是按股权相应占比来计入。今年土地投资可能比较多,但在这些新增的项目上我们会投入多少,仍要视项目具体运作及权益等情况而定。”前述建发股份董秘办人士告诉记者。
 
  剔除预收款后资产负债率疑“踩线”
 
  分析人士认为,建发房产在土地市场大举扩张,或将影响建发股份的财务情况。
 
  “按‘三道红线’相关指标,建发股份去年是全绿,但如果按今年一季度报告的情况,则发生了一些变化。”总部位于北京的一家房产机构分析师表示。
 
  上述房产机构提供给记者的监测数据显示,2020年12月31日建发股份所列剔除预收款后的资产负债率为68.98%,而至今年3月31日,该指标升至71.99%。换言之,建发股份剔除预收款后的资产负债率,今年一季度踩到“一道红线”。
 
  不过,按公告口径,建发股份剔除预收款后的资产负债率2020年年末为49.42%,今年一季度为49.86%,并未踩线。
 
  对于同一指标为何数据出现如此大的差异,前述上海房产机构分析师告诉记者,这在上市公司中是相对普遍的一个现象。
 
  其进一步表示,“外界对一家公司的财务并不一定很了解,尤其是资产和业务庞大的企业。‘三道红线’试点后,去年很多企业为降档开始大降杠杆,但这其中也有不少灰色空间,尤其是在会计科目操作上。以剔除预收款后的资产负债率为例,上市公司出于回归绿档或降档考虑,未必把一些负债计入其中,而第三方机构在统计时,可能会把例如土地前融以及名股实债之类的融资,也列入负债中。”
 
  “此外,还有很多会计科目如何归并,第三方与上市公司之间并不完全一致,因此同一个指标,在市场上可能会出现类似宽松口径、严格口径不同的数值。第三方只是将其列出,如何参考并做判断,由投资者及市场自行决策。”上述分析师补充道。
 
  对于记者所提公司一季度的财务数据是否踩了红线,建发股份方面向记者回应,“公司对财务健康有一定要求,相关条线也比较注意,应该没有。但具体情况如何,具体负责的业务部门会比较清楚。”
 
  一季度房地产业务净利大幅下滑
 
  从已经披露的信息来看,建发股份一季度的营收及利润均有一定幅度下降。
 
  据建发股份一季报,今年一季度,其房地产营收51.18亿元,较去年同期的75.48亿元下降了32.2%;房地产净利润只有约1.8亿元,同比大幅下降91.61%。
 
  就公司房地产业务结算收入和“归属于母公司股东的净利润”均出现下滑,建发股份方面称,这主要是因为土地一级开发业务中的“2019P05”地块在2020年第一季度确认收入和利润,导致去年一季度利润基数较大,从而造成今年一季度利润同比下降。
 
  建发股份公布的数据还显示,今年一季度公司经营活动产生的现金流量净额为-407.5亿元。对此,建发股份称,主要是由于报告期供应链业务营业规模扩大,预付款项和存货期末占用增加,以及房地产业务支付地价款增加,导致经营性现金净流量较上年同期下降。
 
  对于“现金流为负与旗下地产企业大规模拿地存在多大关联,供应链与房地产业务对公司现金流影响分别有多大”的问题,建发股份董秘办人士向记者表示,“供应链业务也有资金需求,如大宗商品交易的资金量也不小,但具体情况如何,有待进一步了解。”
 
  “有些项目未必会直接以上市公司为主体进行融资,而是通过为子公司或下属公司增加信用或进行担保的方式来展开。规模较大的,或比较重要的项目,可能会以上市公司为主体直接进行融资。”前述上海房产机构分析师说。
 
  就在建发房产斥资百亿元在厦门拿地前一天,建发股份6月9日发布公告称,将为其下属公司成都兆欣麟房地产开发有限公司提供不超过27亿元的全额连带责任保证担保。
 
  除经营现金流为负,建发股份今年一季度投资活动产生的现金流量净额为-106.3亿元,而2020年同期为-36.3亿元。对此,建发股份方面的解释是“主要是由于报告期房地产业务支付合作项目往来款,较上年同期增加所致。”
 
  而在筹资方面,今年一季度其筹资活动产生的现金流量净额高达517.89亿元,较去年同期的269.82亿元,大幅增长91.94%。
 
  “主要是由于报告期公司业务规模大幅增长,融资规模较上年同期增加所致。”建发股份方面表示。
 
  不过,筹资现金流增长幅度如此之大,究竟是因为房地产业务融资需求的快速增加,还是供应链业务所致,建发股份并未予以进一步详细说明。
 
  “应该与附属公司在市场上的扩张有关。前几个月在土地市场上的扩张,多少会有一些影响。后续其经营指标还会发生哪些变化,值得关注。”一家投行人士高层表示。

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