大发地产ROE下滑六次抛售资产

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大发地产ROE下滑六次抛售资产 

  在其它地产公司纷纷收缩战线时,大发地产集团有限公司(下称“大发地产”,6111. HK )看上去却要擎起规模化的大旗。
  2020年以来,大发地产在土拍市场上频频亮相。今年上半年,拿地金额更是达70亿元,位列地产行业59位。
  扩张性战略是把“双刃剑”。最新财报显示,公司盈利水平、净资产收益率与经营活动现金净额均有所下滑。
  值得一提的是,大发地产“三条红线”仍处于绿档。但与此同时,公司近一年来已六次抛售资产,近期还有发债与股权质押的动作。
  种种举动背后,大发地产现金流真的那么稳健么?这成为市场关心的问题。
  为何增收不增利
  公开资料显示,大发地产创立于1996年,2018年才跻身地产百强行列,成功在港股上市。此后,公司一改其稳重低调的风格,变得激进高调。IPO时,公司甚至提出5年冲击销售额3000亿元。
  市场上较为普遍的看法是,大发地产之所以战略转变,源于公司创始人葛和凯辞职,其子葛一旸就任。在后者的带领下,大发地产吸引了一批明星经理人,如公司CEO廖鲁江、COO(首席运营官)冷俊峰、CPO(首席流程官)王峰分别来自世茂地产、中海集团、泰禾地产,前CFO罗俊此前在中南建设工作。
  公司营收也有了跨越式的增长。2018年至2020年,公司营收分别为60亿元、74亿元、92亿元。
  亿翰统计数据显示,大发地产2020年并表口径下销售额282亿元,位列房地产行业第79位。2021年1-7月,其累计合同销售金额约288亿元。
  公司2021年销售目标是360亿元。若按此计算,今年前7个月,大发地产已经完成年度目标的80%。
  二级市场上,大发地产也有较好表现。近一年来,公司股价从4.45港元升至最高时的8.39港元。截至8月5日,公司股价报收6.13港元/股,市值51亿港元。
大发地产ROE下滑六次抛售资产-第1张(数据来源:Wind;单位:港元)
  尽管销售额与股价双双上涨,仍有一些财务数据显示出与此不和谐的隐忧。譬如盈利水平的下滑,2020年,公司毛利率下降2.1个百分点至20.9%,净利率则由8.1%降至7.8%。
  与此相伴,2020年,公司归母净利润同比下滑34%,降至3.39亿元。此外,净资产收益率降至9.57%,同比下滑约6.3个百分点,经营性现金流净额同比大降3979%至-39亿元。
  除此之外,公司还面临一些管理难题。企查查数据显示,2020年11月,广州市大发凯润房地产有限公司 (大发地产持股比例100%) 因违反税收管理受到行政处罚;2020年3月,徐州凯蓝嘉置业有限公司 (大发地产持股比例33%) 因未取得建设工程规划许可证开工建设、一处临时样板房未取得临时规划许可证受到行政处罚。
  密集拿地不改债务评级
  对于大发地产的变化,克而瑞发表研报称:“整体来看,公司财务结构具备稳健性,整体融资成本还是偏高。随着拿地价格的走高,大发地产已经转为以合作开发模式为主,但同时面临项目权益被稀释,因此未来如何提高增长质量是公司将要面临的一项挑战。”
  尤其是近一年来,大发地产毫不掩饰加大土储的决心,意欲再造一个“大本营”。2020年报显示,全年新增22个优质地块,平均地价约为5759元/平方米,其中,成都、重庆和绵阳等西南区域城市的土储面积占比达到了26%。
  大发地产原本的战略是多点开花,如今已经变成以长三角和西南地区为主。2020年合同销售额中,长三角地区贡献了88%,新增土储总建筑面积在长三角区域占比也达74%。
  2021年以来,大发地产继续在浙江丽水、重庆、成都、安徽芜湖等区域拿地。中国指数研究院统计,公司今年上半年拿地金额达70亿元,位列59位;而2019年和2020年同期,,公司均未进入拿地前100位。
  其中还不乏高溢价拿地。今年3月11日,大发地产以总价16.62亿元竞得浙江丽水市1宗商住地,溢价率53.89%,成为新地王;3月15日其斥资12.1亿元竞得南通市一宗地块,溢价率28.13%,同样刷新了该地区楼面价。
  不过,竞得上述南通市项目不足两个月,大发地产签订的土地出让合同便被官方解除,原因是“为落实房地产市场调控政策”。
  6月10日,大发地产3.9亿元竞得成都青白江54.5亩地块,溢价率10.26%。
  尽管毛利率、ROE等指标因此出现变化,但大发地产债务评级未受影响,仍处于“绿档”。
  有市场观点认为,有如此成绩,原财务总监罗俊功不可没。公开资料显示,罗俊被称为地产界的明星CFO,其曾在首创置业(2.49, 0.03, 1.22%)、中梁地产、中南建设等5家房企任职,全面负责房企财务工作。
  在大发地产任职期间,罗俊多次公开提出降负债率的策略,公司财务结构持续优化,成为第一批“三条红线”达标的房企之一。
  今年7月15日,公司公告称,首席财务官罗俊因个人原因辞职。
  出售资产与发债
  明星职业经理人出走,大发地产还能维持现金流稳健么?市场对此众说纷纭。雪球网上有投资者分析,拿地只是第一步,后续的建设、运营成本较大,公司以股权出售来维持现金流的方式难以长久。也有机构表示看好公司债务情况,如招银国际。
  企查查显示,最近,大发地产所持有的合肥融阙的股份比例从83.7%降至43.7%。对此,有市场观点认为,公司的目的或许是缓解资金紧张状况。
  数据显示,截至2020年底,大发地产持有的现金约为39亿元,其中已质押存款约12.56亿元,受限制现金约21.3亿元;而公司短期借款及长期借债当期到期部分就达到51亿元。也就是说,公司短期内存在现金流压力。
  据不完全统计,近一年内,大发地产共有过六次出售资产的动作,被转让股权的子公司分别位于上海、宁波、芜湖、安庆等城市,交易总对价约为7.17亿元。
  最新一次公开资产出售出现在今年6月9日,公司宣布以8217.6万元卖出庆融阙置业90.84%股权、瀚颜实业100%股权,接盘方为成都坤发房地产开发有限公司。
  工商信息显示,坤发地产注册资本为1000万元,远低于本次交易对价,且注册地址与大发地产旗下多家公司相同,市场因此质疑该公司由大发地产间接持有。
  那么,公司该如何释疑上述问题?是否存在“左手倒右手”的情况?《投资者网》就相关问题致电致函大发地产,但等待一周仍未获回复。
  另一方面,在6月11日,大发地产将其持有的南京凯泫置业5800股股权,质押给了青岛信石三号股权投资管理合伙企业。
  巨潮资讯网显示,今年1月,大发地产发行了1.8亿美元优先票据;6月10日,大发地产额外发行了一笔1亿美元优先票据,票面利率均为9.95%。
  据Wind数据统计,自2019年以来,大发已累计发债约11.8万元,票面利率均在9.95%到13.5%之间,高于行业平均水准。克而瑞数据显示,2021年上半年,100家典型房企境内债券平均融资成本为4.4%,境外债券融资成本均值为6.86%。
大发地产ROE下滑六次抛售资产-第2张(数据来源:Wind;单位:亿元)
  有市场观点认为,大发地产发债与质押,表明公司某种程度出现资金紧张状况,但招银国际持否认态度,该行近期发布研报,维持大发地产“买入”评级,并表示:“公司已准备好资金赎回2021年7月11日到期的两亿美元债券。以2021年上半年的数据推测,大发地产能维持在‘三道红线’政策下的绿档,相信公司有足够的流动性以支持业务发展。”

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