“园区开发商”九通投资14亿债务违约

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“园区开发商”九通投资14亿债务违约

今年年初华夏幸福幸存债券(5.120,-0.01,-0.19%)集体下跌,市场传言存在赎回风险。随后,多家评级机构下调评级,“北京周边领先房企”面临巨大的资金压力,爆发债务危机。

01.违约

九通基金会投资有限公司(以下简称“九通投资”)于6月1日“18九通02”未按时足额支付本息,构成违约。

据公开信息,2018年6月发行的民间债务“18久通02”,目前余额14亿元,票面利率5.9%,期限3(1 1 1)年,于今年6月1日到期。

值得注意的是,这是九通投资首次出现债券违约。今年以来,评级机构不断下调评级,从AA一路下调到c。

据边肖统计,九通投资尚有21只债券,存续规模108.74亿元,其中一年到期21.13亿元

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存续债券的到期分布

众所周知,九通投资是华夏幸福(600340)的间接全资子公司。SH)。今年年初,华夏幸福爆发债务危机。目前已有9只债券违约,违约规模183.14亿元。

02年,1700亿债务突破

据公开信息,九通投资成立于2007年,经营范围包括投资基础设施建设和工业园区房地产开发;工业园区基础设施建设等。

从股权结构来看,九通投资是靖宇地产的100%控股子公司,也是华夏幸福的间接全资子公司。本公司的实际控制人是王。

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股权结构图

近年来,受北京周边房地产调控政策影响,九通投资销售增速大幅下滑,销售回报放缓,盈利能力持续恶化。

九通投资在2018年和2019年的业绩分别下降了22.3%和42.77%。2020年实现净利润56.46亿元。

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收益性

同时,久通从投资运营中获取现金的能力也在不断恶化。

2017年至2019年,九通投资净经营现金流分别为-161.99亿元、-90.69亿元和-143.55亿元。

截至2020年底,九通投资总资产2242.85亿元,总负债1756.47亿元,净资产486.37亿元,资产负债率78.31%。

font-L">值得注意的是,九通投资还有85亿永续债,若将其权益中其他权益工具中的永续债务剔除,财务杠杆将更高。
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  财务杠杆水平
  从债务结构看,九通投资主要以流动负债为主,占总债务的69%。
  截至同报告期,九通投资流动负债有1217.41亿元,主要为其他应付款,其一年内到期的短期债务有417.96亿元。
  相较于短债规模,九通投资流动性异常紧张,其账上货币资金仅有30亿元,与短债间形成巨大资金缺口,短期偿债风险巨大。
  在财务弹性方面,截至2020年末九通投资授信总额有3312.36亿元,未使用授信额度2660亿元,表面看备用资金充沛。
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  银行授信情况
  除此之外,九通投资还有539.06亿非流动负债,主要为长期借款,其长期有息负债合计469.62亿元。
  整体来看,九通投资刚性债务有904.11亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为51%。
  有息负债高企,2020年九通投资的财务费用高达83.95亿元,另外其管理费用也不低,期间费用对公司利润形成严重侵蚀。
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  期间费用
  资产质量方面,由于产业新城业务结算速度较慢,回款周期较长,九通投资应收账款中沉淀了大量的基础设施建设投入,资金周转效率待提升。
  截至2020年末,九通投资应收账款577.72亿元,是其净资产的1.2倍,且账龄较长,对资金形成大量占用。
  总得来看,环京房地产调控以来,九通投资盈利水平下降,经营性现金流持续恶化;流动性持续下滑且明显吃紧,无法覆盖短期债务;应收账款高企,不仅对资金形成占用,而且存在一定回收风险。
  03、华夏幸福爆发危机
  1998年,王文学在廊坊成立了华夏幸福的前身——华夏房地产,同年10月“华夏花园”开盘销售,房地产事业起步。
  后来,在知名地产策划人王志纲建议下,王文学重仓环京区域,将企业定位为产业运营商,采用长短结合的运营模式,即长做工业园区,帮助政府招商,短做房产住宅,以短养长。
  2002年初,廊坊市政府召集了包括华夏幸福在内的河北五大开发商,希望对标苏州工业园区,在政策支持下把固安县发展起来。
  最终,华夏幸福与固安县政府签了60平方公里、限期50年的开发协议,开发建设固安工业园,开启了产业新城事业。
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  固安产业新城
  此后,王文学在环京区域大举拿地,在固安、廊坊、香河等地开发一系列产业新城及可售的住宅类项目孔雀城。
  据说,在环京楼市最火热的时候,华夏幸福的销售人员仅靠着沙盘就能完成业绩。
  依靠对环京区域的布局,2016年华夏幸福销售额超1200亿,首次突破千亿大关,成为全国少有的区域性千亿房企。
  2017年4月,雄安新区规划出台,华夏幸福股价一周内翻倍,市值一度超过1300亿元。
  可惜好景不长,两个月后廊坊市宣布执行三年社保限购,环京房价应声下跌,华夏幸福销售也受到了很大的冲击。
  2017年,华夏幸福实现销售额1522亿,增速较上年的66%大幅下降40个百分点。
  为了应对现金流危机,华夏幸福开始裁员缩减规模,减少拿地,2016年-2018年其储备开发用地规划计容建筑面积连续两年下降。
  即便如此,依然不能解决华夏幸福面临的巨大资金压力。
  2018年7月,华夏幸福引入战略投资者——中国平安(69.400, -0.61, -0.87%),后者以137.7亿价格拿下19.7%股权,成为公司第二大股东,双方明确在产业新城、综合金融服务和新兴实业等领域加强战略协同合作。
  平安入股后,华夏幸福发展转变为“产业新城 商业地产”的双轮模式,但其销售额仅在2018年小幅增长,近两年都是下滑状态,销售回款也大幅减少。
  今年初,华夏幸福存续债券集体下跌,市场传言其存在兑付风险。随后多家评级机构下调其评级,“环京龙头房企”面临巨大资金压力爆发债务危机。

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